Wie een huis, appartement of stuk grond in België bezit, krijgt ieder jaar een brief voor de onroerende voorheffing. Voor sommige eigenaars kan dit een grote vaste kost zijn maar vanwaar komt dit bedrag? Zijn er manieren om het bedrag te verminderen?

In dit artikel ligt de focus op de onroerende voorheffing voor het Vlaamse Gewest.

Wat is onroerende voorheffing?

Kort gezegd is dit een jaarlijkse belasting op vastgoed. Deze belasting betaal je op elk gebouw of stuk grond dat je bezit. Hiervoor hoef je er zelf niet in te wonen.

Onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting. De inning wordt in Vlaanderen door de Vlaamse Belastingdienst gedaan, voor Brussel door Brussel Fiscaliteit en voor Wallonië door SPW Finances. Hierdoor kunnen de regels en verminderingen verschillen van gewest tot gewest.

Waar gaat dit geld naartoe?

Het betaalde bedrag wordt verdeeld over het gewest, de provincie en de gemeente.

Het basisbedrag gaat naar het gewest. Daarnaast beslist elke provincie en gemeente zelf hoeveel ze bovenop dat gewestelijke basisbedrag vragen. Twee huizen met exact dezelfde waarde op papier kunnen zo een verschillende te betalen bedrag hebben.

Wie moet dit betalen?

De regel is simpel:
Wie op 1 januari van het jaar eigenaar is, betaalt de volledige onroerende voorheffing voor dat hele jaar.

Je bent dus betalingsplichtig als je op 1 januari één van deze rechten hebt

• De volle eigendom
• Vruchtgebruik
  Het rechts om iets te gebruiken of de inkomsten ervan te innen, zonder de eigenlijke eigenaar te zijn
• Recht van erfpacht
  Het recht om het onroerend goed voor lange periode (minimum 15 jaar, maximum 99 jaar) te gebruiken waarbij de erfpachter de eigenaar jaarlijks hiervoor betaald.
• Recht van opstal
  Het recht om tijdelijke constructies, zoals gebouwen, te bouwen op de grond van iemand anders. Hierbij wordt ook jaarlijks een vergoeding betaald aan de eigenaar.
• Woonrecht

Moet ik als huurder betalen?

Een huurder betaalt in principe nooit onroerende voorheffing, zelfs niet als de verhuurder dit heeft opgenomen in de huurovereenkomst.

De enige uitzondering is bij een handelspand. Hierbij kan contractueel worden afgesproken dat een huurder-onderneming de belasting op zich neemt.

Wat als ik mijn huis verkoop tijdens het jaar?

Dan blijft de regel gelden. In de praktijk spreken de koper en verkoper via de notaris vaak af om het bedrag eerlijk te verdelen (pro rata: volgens hoe lang ieder eigenaar was). Die afspraak staat dan in de verkoopakte. Het aanslagbiljet zelf gaat steeds naar de verkoper.

Wanneer de eigenaar komt te overlijden

Indien de eigenaar na 1 januari van het aanslagjaar overleden is, kan het aanslagbiljet niet opgesplitst worden tussen de erfgenamen doordat zijn nog geen (mede-)eigenaar waren en dus dienen zij de belasting samen te betalen. De erfgenamen regelen dit het best onderling of via de notaris.

Wanneer de belastingplichtige vóór 1 januari overleden is, kunnen de erfgenamen het aanslagbiljet wel opsplitsen.

Bij nieuwbouw

Voor een nieuwbouw is de onroerende voorheffing voor het eerst verschuldigd vanaf het volgende jaar op het jaar van ingebruikname.

Voorbeeld
Je verhuist in april 2026 en moet pas vanaf 2027 onroerende voorheffing betalen.

Berekening van het bedrag

Deze berekening bestaat uit drie bouwstenen: het kadastraal inkomen, de indexering en de opcentiemen van het gewest, de provincie en de gemeente.

Het kadastraal inkomen als basis

Het kadastraal inkomen (KI) is geen echt inkomen maar een fictief jaarlijks huurinkomen dat ieder onroerend goed heeft, dus ook woningen die niet verhuurd worden. Dit geeft een indicatie van de waarde van het goed.

Het KI zelf wordt vastgelegd door het kadaster (openbaar register van onroerende goederen en hun rechten). Bij een nieuwbouw of een grondige renovatie herschat dat kadaster het KI van de woning. De onroerende voorheffing zelf wordt door het gewest berekend en geïnd op basis van het kadastraal inkomen.

Je kan je eigen, niet-geïndexeerde, KI opzoeken via MyMinfin, onder de rubriek ‘mijn onroerende gegevens raadplegen’.

Jaarlijkse indexering

Het KI wordt elk jaar aangepast aan de stijging van de consumptieprijzen door de jaarlijkse indexering. Het geïndexeerde kadastraal inkomen wordt berekend door het niet-geïndexeerde KI te vermenigvuldigen met de indexatiecoëfficiënt (voor 2026: 2,3).

Voorbeeld
Je kijkt op MyMinfin en ziet dat het niet-geïndexeerde KI 900 euro bedraagt. In 2026 is het geïndexeerde kadastraal inkomen dan 900 x 2,3 = 2070 euro.

Het geïndexeerde KI vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.

Basisheffing en opcentiemen

Op het geïndexeerde KI wordt de basisheffing van het gewest toegepast. In het Vlaams Gewest bedraagt dit 3,97%.

Op dit basistarief rekenen de provincies en gemeentes vervolgens hun eigen opcentiemen* aan. Elke provincie en gemeente bepaalt zelf hoeveel opcentiemen ze heft. Sinds het aanslagjaar van 2019 is het ook mogelijk dat gemeentelijke opcentiemen verschillend binnen dezelfde gemeente. Dit kan bijvoorbeeld per buurt of naargelang de belastingplichtige een bedrijf of particulier is.

*Opcentiemen: een gemeentelijke, provinciale of regionale toeslag op een belastingtarief.

100 opcentiemen komt overeen met het bedrag van het basistarief maal 1, 200 opcentiemen betekent dat je het bedrag van het basistarief maal 2 doet om tot het juiste bedrag voor de provinciale of gemeentelijke heffing te geraken.

Rekenvoorbeeld

Om de onroerende voorheffing van een woning in Aalst, met niet-geïndexeerde KI van 720 euro, te berekenen doen we volgende vier stappen (aanslagjaar 2026).

(De index en opcentiemen van iedere provincie en gemeente zijn online terug te vinden)

1. Kadastraal inkomen indexeren
   (index 2026: 2,3)
   720 x 2,3 = 1656 euro
   
2. Basisheffing
   (Vlaams gewest 2026: 3,97%)
   1656 x 3,97% = 65,7432, afgerond 65,74 euro
   
3. Provinciale opcentiemen
   (Oost-Vlaanderen 2026: 148,47)
   65,47 x (148,47/100) = 97,60 euro
   
4. Gemeentelijke opcentiemen
   (Aalst 2026: 944)
   65,74 x (944/100) = 620,59 euro
   

TOTAAL
65,47 + 97,60 + 620,59 = 783,93 euro
Hierbij is geen rekening gehouden met verminderingen of vrijstellingen.

Bekijk hier de Onroerende Voorheffing Checker om je onroerende voorheffing te berekeningen en te controleren op mogelijke verminderingen en vrijstellingen.

Het aanslagbiljet: wanneer, hoe en hoe lang om te betalen

De meeste aanslagbiljetten worden verstuurd tussen eind april en eind december van het aanslagjaar maar een vast verzendschema is er niet. De belastingdienst probeert steeds minstens zes maanden tussen de opeenvolgende aanslagbiljetten te laten.

Je aanslagbiljet komt via je eBox, als dat actief is, of per post. Zelf kan je altijd nakijken of je aanslagbiljet al is aangemaakt en verzonden via het digitale loket van de Vlaamse Belastingdienst.

De onroerende voorheffing moet betaald worden binnen de twee maanden na de verzenddatum van het aanslagbiljet. Wanneer je niet op tijd betaalt, komen er nalatigheidsinteresten en kosten bovenop het verschuldigde bedrag.

Het is ook mogelijk om een afbetalingsplan aan te vragen bij de belastingdienst. Let wel op, want ook hier moet je nalatigheidsinteresten betalen.

Verminderingen op onroerende voorheffing

Bij een vermindering wordt het bedrag verlaagd maar valt deze niet volledig weg. Sommige verminderingen worden automatisch meegerekend, andere verminderingen zal je zelf moeten aanvragen. Bij onroerende voorheffing kan je nooit geld terugkrijgen.

Verminderingen voor zowel de eigenaar als de huurder

Deze verminderingen zijn gekoppeld aan de bewoner van de woning en niet noodzakelijk aan de eigenaar. Wanneer het om een huurwoning gaat, komt een vermindering ten goede van de huurder. Zoals eerder gezegd betaalt de huurder de onroerende voorheffing niet maar de vermindering wordt toegekend aan de eigenaar die verplicht is het bedrag in de huur te verrekenen.

Volgende verminderingen zijn voor zowel eigenaars als huurders

• Vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen
• Vermindering voor personen met een handicap
• Vermindering voor oorlogsslachtoffers

Verminderingen enkel voor eigenaars

• Vermindering voor een bescheiden woning*
• Verhoogde vermindering voor een bescheiden nieuwbouwwoning
• Vermindering voor energiezuinige gebouwen
• Belastingkrediet voor rechtspersonen
• Belastingkrediet voor onbebouwde grond in het Vlaams Ecologisch Netwerk
• Proportionele vermindering voor tijdelijke leegstaand onroerend goed
• Verminderde tarieven voor sociale huisvesting en voor materieel en outillage

* Bescheiden woning: hierbij is het kadastraal inkomen kleiner of gelijk aan 745 euro

Vrijstellingen op onroerende voorheffing

Een onroerende goed kan ook volledig vrijgesteld worden van onroerende voorheffing. Deze vrijstellingen zijn gebaseerd op de bestemming van het onroerend goed of de functie van de eigenaar.

Vrijstellingen op basis van de bestemming van het onroerend goed

• Verbouwing van een handelspand tot woning (geldig voor 5 jaar)
• Renovatie of vervangbouw (geldig voor 5 jaar)
• Bijzondere bestemming van het onroerend goed voor specifieke sociale of culturele doelen (op aanvraag)
• Natuurreservaten en erkende bossen (op aanvraag)
• Beschermde monumenten (op aanvraag)
• Investeringen in nieuw materieel en outillage (op aanvraag)
• Jeugdwerkorganisaties, jeugdlokalen, jeugdterreinen en jeugdverblijfcentra (automatisch toegekend)

Vrijstellingen op basis van de functie van de eigenaar

• Nationale domeingebieden
• Vreemde staten zoals bijvoorbeeld ambassades
• Bijzondere wetgeving

Niet akkoord met je aanslagbiljet?

Ben je het niet eens met je aanslagbiljet, dan kan je een bezwaar indienen bij de Vlaamse Belastingdienst. Zolang het bezwaar loopt, hoef je het bedrag niet te betalen. Indien het bedrag toch juist is, zal je alsnog nalatigheidsinteresten moeten betalen. Denk dus goed na, onderbouw je bezwaar en dien tijdig in.